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租房也能贷款?建设银行入场了

建行合作的润达圆庭小区。(南方周末记者石茹/图)


全文共4230字,阅读大约需要8分钟。


  • 在房贷收紧之后,建行迅速转向,下注房屋租赁贷款产品。被限价的地产商也乐于奉陪,既然不准卖高价,那不如先租出去。


本文首发于南方周末

文|南方周末记者石茹 

南方周末实习生王海云


2017年11月上旬的深圳,天气转凉不久。


李拓在开车上班途中,听广播里说,龙华刚刚出售了一块只租不售的地。他是深圳一家科技公司的中层,之前一直盘算着要给家人换个宽敞房子。


深圳市规土委数据显示,11月深圳一手住宅的成交均价为54278元/平方米,而福田和南山两个区的均价分别超过7万元和9万元。对李拓来说,凑足首付仍然是件困难的事。


后来,他在网上看到了中国建设银行深圳分行刚刚推出的“CCB建融家园计划”。


这个计划是建行深圳分行11月3日联手万科、碧桂园、星河等房企进军长租市场。建行方面称,其推出的建融家园平台将为想要租房的客户提供超过5000套房源,且可向资金不充裕的租客提供仅是央行基准贷款利率的租赁贷款产品“按居贷”。


11月18日,李拓和中国建设银行正式签订合同,租下了建行平台上的一套四居室,成为建行“按居贷”产品推出以来的第一位三年期客户。

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到银行交房租

从离深圳北站仅三公里的红山地铁站A口出来,往前直行三百米左右,目力所及的第一个楼盘就是与建行合作的润达圆庭小区。


白底蓝字的CCB建融家园·润达圆庭的招牌所在的一层商铺就是建行的租房中心。


李拓签下的房子就在润达圆庭小区,该小区的开发商为深圳本地房企鹏润达集团有限公司。公开资料显示,该楼盘早几年就已建好,占据了红山区域最好的位置,但即便在前两年房价如日中天之时,也未开盘发售。因此,被当地人戏称“龙华万年妖盘”。


小区的居民住宅楼一共七栋,据租房中心的接待人员介绍,建融家园目前在这个楼盘拿到的房源有三栋楼。


11月26日和27日,南方周末记者在此看见,像李拓一样对这里的租房房源感兴趣的人非常多。不断有人进来看户型、询问房租和租房事宜。


目前建融家园的租房中心展示的房源有三种:三居室、四居室和五居室。三居室的租金约6500元,四居室约7500元,五居室约8500元。精装修,拎包入住。


但租房中心的接待人员一遍一遍告诉来看房的人,实在想租,可以看房,但目前没有房源。在建融家园这三百多套房源里,有约150套直接被深圳市人才安居集团有限公司预订了,再去掉已经住上了人的房源,就没有几套可以出租了。


李拓2008年大学毕业到深圳工作。成家之后与妻子在罗湖买了个小两居。但孩子出生后,本来刚刚适合三口之家的50平小两居,随着孩子外公外婆的到来显得局促。


“在深圳,像我这样想为家人改善居住条件的人还挺多的。”他告诉南方周末记者,以深圳的房价水平,他确实感到压力很大。


11月17日上午,他专程请假带着家人到现场看了房。由于小区距离李拓夫妇工作地点都比原来要近,且房子宽敞明亮,李拓在看房第二天就和建行签下了三年的合约,租下了润达圆庭的一套四居室。


三年期贷款26万元,加上利息,李拓需要每个月向银行还款七千多块。


从看房到签约租房、贷款、还款等一系列流程全部通过CCB建融家园的App线上进行。建融家园租房中心的接待人员告诉南方周末记者,如果租户与建行签订一年期的租房合同,那么租户的房租可以打九五折,而银行的贷款年利率为4.35%;签三年期的租约,房租可以打九二折,而银行贷款年利率则为4.75%。


由于建行的“按居贷”执行的是基准利率,多位从事深圳地产研究工作的业内人士都告诉南方周末记者,他们认为建行的这个产品算是有诚意的。


此外,签约期高于一年的,建行事先与租户约定每年的房租涨幅为5%。李拓认为这个涨幅是非常低的。


在签租赁合同贷款之前,每个人都需要在App上进行贷款资质的评估,也就是说,系统通过公民在深圳缴纳的社保和住房公积金的数据来评估个人信用,最终决定建行可以向客户贷款的数额。


李拓在深圳工作接近十年。平台的贷款资质评估系统显示,李拓最多可以在建行贷到36万元。建融家园租房中心的刘珊珊告诉南方周末记者,只要有缴纳住房公积金的记录,且符合社保连续缴纳满一年不间断的要求,约八成的人可以满足贷款的资质。


虽然系统显示可以贷款36万元,李拓并没有完全用掉全部额度。计算了基本能够涵盖三年的房租和利息的数额,李拓最终贷了26万。


对于租户来讲,与以前的租房方式相比最大的不同在于,原来每个月付给房东的钱现在是付给银行。在李拓看来,与私人房东相比,他会更相信银行,“因为银行的所有户型是明码标价,做事也比较透明公开”。

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建行的算盘

一位余姓出租车司机向南方周末记者感慨,深圳人的租房需求太大了。“深圳都是外来人口,租房是没办法”。


租赁市场在高房价的深圳本就是一片蓝海,建行“按居贷”瞄准的正是在房价压力下无法负担首付的那部分人群。


早在1985年,建行就发行了首笔按揭贷款为人们购房提供资金支持,从此强势进入房地产市场。在纷乱的商业银行丛林中,“要买房到建行”已清晰体现建行最初的定位。


现在,在“房住不炒”的政策风向下,建行迅速推出了针对租赁市场的“按居贷”。“按居贷”暂时只是在建行深圳分行做小范围的试点,据建行内部人士透露,总行暂时没有这个产品。


建行对外宣称,其涉足租赁市场是因为深圳的许多租房户饱受房东肆意涨租和驱逐之苦。


但一位从事深圳租赁市场研究的业内人士对此表示怀疑。他告诉南方周末记者,据他调查,事实上很少比例的租户搬离原来的房子是由于房东涨租或被驱逐。更多的人搬家是由于工作变动或周边环境不好。


该业内人士认为,建行深圳分行涉水租赁的意义可能是建立和客户联系的渠道,“租赁市场大不大,现在还不知道,但是可以和一些租客建立联系,之后租客可能会有别的需求。这个是最重要的出发点。”


为了防止房地产市场过热,今年9月开始,部分商业银行在房贷方面都陆续收紧了额度或延长了审批时间。邮政储蓄银行深圳分行和一家股份制银行的工作人员告诉南方周末记者,他们所在的支行已经完全停掉了房贷业务的办理。


在他们看来,建行新推出的租赁贷可能有拓展贷款渠道的考虑。“某些贷款不能贷了,肯定要找替换。推出新的金融产品,相当于用产品创新满足原来的缺口。”上述股份制银行的工作人员告诉南方周末记者。


但李拓认为,建行的租赁项目给他提供了多一种选择,“如果经济条件好,可以买房。我认为建行的长租模式是补充,而不是必选”。

3


地产商变轨

建行愿意试水租赁市场更重要的信心来源于合作伙伴。由于较早介入住房市场,建行与各家地产商的关系都比较紧密。


在2017年11月初建行推出“按居贷”项目的发布会上,参与签署合作协议的房企就多达11家,万科、恒大、碧桂园等知名房企都参与其中,此外还有星河控股、鹏润达等深圳本地房企。


截至11月28日,CCB建融家园的App上显示的最新房源分布在五个区域,除了前文提及的润达圆庭,还有桃园里小区、塘朗集悦城公寓社区、富瑞斯国际公寓等。


在即将上线的房源里,可以看到建行与碧桂园合作的龙岗区荣汇项目,页面显示会有三个户型。更加值得期待的是建行与星河地产合作的星河荣御小区。这是即将建成的体量最大的整体长租社区。


地产商与建行的合作模式比较容易理解:由房企向建行提供可供出租的房源及负责后续的物业服务和社区、商圈的运营支持。而针对不同的房源设计不同的贷款产品、贷款产品的年限、利率、折扣等这些金融服务则将由建行来完成。


其中,星河与建行的合作称得上是大动作。在11月16日星河控股集团与建行深圳分行合作的长租模式发布会上,星河控股称即将推出的星河荣御社区将为建行提供超过2600套房源。星河把整个社区都拿出来做长租,房源量占了建行首批推出房源量的约一半。


星河控股的一位内部人士称,星河荣御小区楼体刚刚建完,原本是准备正常售卖的。但大约两个月前,建行深圳分行找到星河控股的高层谈合作事宜,高层就决定把这个小区整体拿出去做试点。


据他分析,星河控股愿意支持这个事情,可能是建行的计划让高层意识到现在是政策的风口。“但是并不是说我们这个社区以后就真的不卖,我们做一个长租社区的尝试,以后可能还是会卖的。”


退一步讲,万一未来试点效果不理想,由于产权是星河的,到时候还是可以售卖。“我们不亏的。”该内部人士说。


星河荣御位于宝安区沙井片区,属于深圳房价较低的区域之一。一位深圳房地产从业人士认为,星河控股此举也可能另有考虑。


2017年年初,深圳规土委发布的《商品住房和商务公寓预、现售管理操作细则》明确对商品房和公寓价格作出限制。


根据易居研究院向南方周末记者提供的深圳各区一手房交易数据,从去年年底至今,深圳各区新房交易价格明显回落。以星河荣御所在的深圳宝安区为例,2016年11月一手房成交均价为7.2万,而今年同期该地区成交均价为5.4万。


在这样的情况下,开发商暂时不愿意卖房子是正常的商业考虑。“今年以来由于限价,很多地产商都不卖了。”一位从事深圳地产研究的业内人士说。他表示,星河控股做的一般是高溢价的项目,此时不卖更是情理之中。

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银行纷纷入场

除了房企之外,还有一些与建行有紧密业务往来的企事业单位参与其中。对于这方面的合作模式目前尚不清楚,部分企事业单位可能会参与房源的预订,为本公司的员工提供福利房,另外一些单位只是签订了合作意向,具体细则还未落地。


参与此次合作项目对接的比亚迪负责人王静告诉南方周末记者,愿意参与合作是因为建行是比亚迪多年的合作伙伴。但是具体怎么合作,王静说“只是签署了一个框架性的协议”,暂时还没有可以落地的实施细则。


由于需求比较大,深圳市人才安居集团有限公司对此次合作的参与热情更高,在润达圆庭的房源里,该公司已经提前预订了其中的约150套。人才安居集团的相关负责人包四明告诉南方周末记者,安居集团需要房源是给深圳的引进人才居住的,“我们有住房缺口,有房就要”。


龙华那块只租不售的地,最终也是被深圳人才安居集团拿走了。


建行的租赁举动并非没有风险。招商银行广州分行一位负责人告诉南方周末记者,类似“按居贷”的信用贷款,由于牵涉各方且无抵押物,会有坏账风险。


在他看来,银行在后续会面临更多棘手的处境。比如产生坏账了,需要人去处理,这又增加了银行的人力成本。“风控是很大的问题。所以一个产品推出的话,必须把这些问题解决得滴水不漏”。


紧随建行之后,工商银行广东省分行营业部为支持广州市租赁市场而提供的5000亿资金相继落地。2017年12月5日,工行宣布为广州市城市建设投资有限公司的租赁事业提供200亿授信资金。此前,工行刚刚为科学城(广州)投资集团提供了50亿的贷款支持。


2017年10月,科学城投资集团在广州拿到了一块只租不售的地,而广州城投公司则在11月底刚刚成立了自己的住房租赁公司——广州城投住房租赁发展投资有限公司。


“工行主动来找我们,要为我们提供资金支持。”11月下旬,在和工行合作的签约仪式之后,科学城集团财经处的张和平对南方周末记者说。


上述招商银行广州分行的负责人告诉南方周末记者,他觉得招行推出和租赁相关的产品应该也不远了。租房也能贷款?建设银行入场了


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